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融創中國上半年凈利潤同比大增389.3% 深耕核心城市、抗風險能力成戰略重點
    2018-9-3 13:59:19     字號:[    ]

  即使面對房地產調整期,優質土儲的價值仍會被釋放,最終表現在房企的業績增長上。8月31日,融創中國(01918.HK,下稱“融創”)發布2018年上半年業績報告,報告期內,該公司實現營業收入465.8億元,同比增長215.3%;歸屬母公司股東凈利63.6億元,同比增長389.3%;核心凈利66.1億元,同比增長391.8%。毛利率為24.7%,較去年同期增長約2.5個百分點。



  根據財報顯示,包含上半年新獲取項目及舊改等協議狀態的土地,融創目前土地儲備總貨值約3.29萬億元,共計約2.31億平方米,其中約半成土地為收并購獲得。更值得關注的是,從土儲的分布來看,超92%的土地儲備位于一二線及環一線城市。孫宏斌表示,未來房企將會進入快速分化期,因此土儲增長的數量不重要,增長質量才重要。


  在業內人士看來,融創營收和凈利的高速增長,證實了其收購重點項目的價值,收購并項目有助于融創業績的增長。同時,融創擁有優質土地儲備,盡管一、二線城市的平均銷售價格略有變化,但銷售毛利率一直維持高位。近期,在“強運營、控投資、降杠桿”等高標準發展的戰略影響下,融創在土地市場和多元化投資領域都較為謹慎,這都有助于未來負債數據的降低和抗風險能力的提高。


  營收、凈利超200%高速增長  收并購項目價值顯現


  上半年龍頭房企營收增速顯著提升,其中融創的表現遙遙領先。2018年上半年,融創實現整體合同銷售額1915.3億元,同比增長76%;權益合同銷售額1378億元,同比增長83.7%。值得關注的是,上半年,融創實現營收465.8億元,歸屬母公司股東凈利63.6億元,分別同比增長215.3%、389.3%,超越碧桂園等房企的增速。同時,上半年公司核心凈利為66.1億元,同比增長391.8%,凈利率為14.55%,高于碧桂園、萬科等房企。


  根據融創財報顯示,上半年取得該業績的原因在于,高質量、成本合理的土地儲備和高品質產品優勢。在提高投資標準并嚴格控制投資節奏的同時,加大了周轉和去化力度。


  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,融創營收和凈利的高速增長,證實了其收購重點項目的價值,收購并項目有助于融創業績的成長。不可忽視的關鍵點還在于,近幾年房價上漲明顯,雖然很多城市都在執行限購政策,一二線的優質樓盤仍有較大市場機會。


  在協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來,融創營收快速增長,主要因為通過杠桿收購了一些項目。因為房地產業績至少滯后一年半的時間,現在體現的則是一年半前的融創收并購動作,未來收并購的資產價值會繼續體現在其業績增長上。不過,現階段,房企仍要控制負債率,以及主營業務的核心盈利能力。


  在8月31日的年中業績會上,融創中國董事會主席孫宏斌表示,融創一直在提高資金使用率,降低有息負債規模。因為并購萬達文旅項目,動用了公司400多億現金以及400億元貸款,在近千億的支出后,公司凈負債率仍然有所下降。同時,公司賬上的現金余額約為874.2億,上半年回款率約為88.78%,資金方面較為安全。


  嚴躍進表示,融創收購萬達項目存在一定資金壓力,但主動降負債的舉措也說明,公司本身意識到此類問題的緊迫性,考慮到其現金余額比較充裕,風險較小。尤其在規模和現金流的方面,目前融創更加注重現金流的概念,這有助于未來負債數據的降低和負債結構的調整。


  在有關借貸利率風險方面,融創財報中顯示,公司會通過考慮在融資、更新現有融資狀況替代融資,每月對利率風險進行監控。穆迪的研報顯示,融創較強的銷售執行力,在一二線城市的市場地位,以及高質量的土地儲備和公司充裕的流動性,將支持其財務狀況持續改善,包括杠桿率穩步下降,以及毛利率持續提升。


  92%以上土儲位于一二線  完成4500億全年銷售目標無懸念


  從大舉并購,到控制買地節奏和支出,融創不斷提高其拿地投資的標準。事實上,自2016年底,融創就開始持相對保守的態度,控制土地獲取節奏和規模,而今年則更為謹慎。根據中指院數據顯示,從拿地金額來看,融創上半年僅有109億元支出。


  財報顯示,上半年,融創新增土地儲備約2920萬平方米,權益土地儲備約1545萬平方米,平均土地成本3620元/平方米,土儲成本進一步下降。對于有關此種合作方式是采取沖規模犧牲權益的質疑聲,孫宏斌在業績會上進行了澄清:占30-50%的股權融創可獲得低價土地,項目可達到利潤率15%以及內部收益率(IRR)50%以上。


  融創行政總裁汪孟德在業績會上表示,2017年下半年,融創投資標準是內部收益率(IRR)大于50%,凈利潤率大于15%。背后的原因在于,當時多元化投資很熱,所以訂了一個高標準去控制風險。


  除了以合作方式獲得高凈利回報,從其他方面也可尋找到融創執行該“高標準”的線索。根據財報顯示,包含上半年新獲取項目及舊改等協議狀態的土地,融創目前土地儲備總貨值約3.29萬億元,共計約2.31億平方米,其中約半成土地為收并購獲得。更值得關注的是,從土儲的分布來看,超92%的土地儲備位于一二線及環一線城市。


  此前,孫宏斌一直強調,融創已經停止在公開市場上拿地,并購是融創主要獲取土地的方式。在今年年中業績會上,孫宏斌表示,未來政策方面會繼續趨嚴,客戶購買預期也會變化,TOP10、TOP20、TOP30的房企會進入快速分化期。因此,土儲增長的數量不重要,增長質量才重要;拿地不拿地都是對的,但高成本拿地是致命的。


  這也解釋了,為什么高歌猛進的融創很少公開拿地,反而走一二線項目的收并購道路。在業內人士看來,一二線城市需求較三四線城市來看較為持續。據中金研報顯示,融創擁有優質土地儲備,盡管一、二線城市的平均銷售價格沒有變化,但銷售毛利率一直維持在25%左右,受益于土地成本每平方米4700元,即不到平均售價的30%。


  同時,汪孟德表示,未來即使房價下降10%,也不會對融創造成影響?!爸毓籃筧詿吹耐戀爻殺?,為每平米約4400元,在一二線城市均價為16000元/平方米-17000元/平方米。出售均價每平方米下降1000元,加上稅費,影響凈利潤率也就在1%左右?!?/p>


  對于該公司土地儲備和布局城市,嚴躍進認為,融創的土地儲備和城市布局相對合理,存在很多并購機會,尤其是各地對于閑置土地的查處力度在加大。不過,并購市場現在也有很多中大型企業參與其中,后續要防范各類競爭。


  但從在業績會現場,孫宏斌所透露的信息來看,融創在收并購項目上仍存競爭優勢?!骯久刻於薊崾盞郊赴俑鍪展旱南钅康男畔?,在這種情況下我們可以精挑細選,整體收購的質量會非常高?!?孫宏斌說。


  另外,根據財報顯示,融創將繼續延續2016年四季度開始的謹慎保守態度。融創方面預判,隨著調控政策的延續及流動性的收緊,今年下半年土地市場價格會逐步回落并趨向合理,并購市場將有較多的機會出現。但基于公司已擁有足夠的高質量土地儲備,下半年仍將秉持高拿地標準,審慎把握土地獲取節奏并嚴格控制規模。與此同時,繼續發揮產品、操盤和品牌優勢,整合利用合作伙伴的資源,爭取以更少收入獲得優質土地。


  數據顯示,預計下半年融創將有超過360個項目在售,總可售資源將超過4900億元,全年超額完成4500億銷售目標并無大懸念。多位業內人士表示,憑借融創目前儲備的優質土儲,為未來兩年銷售額繼續增長并保持在前四隊列打下牢固基礎。


  聚焦文旅發展  嚴控資金風險


  2017年,融創通過收并購的方式邁入文旅地產領域,這一年融創以438.44億元的價格接手萬達13家文旅城91%的權益。目前,這13家萬達文旅城對外已經統一以“融創萬達文化旅游城”命名。


  據了解,早在今年3月份的業績會上,孟德曾表示,2018年融創將成立獨立運營的文旅集團,和地產業務分開管理。融創從萬達收購的1000萬平方米文旅物業,將在未來3—5年成為融創新業績增長點。今年8月15日,融創文化旅游發展公司已注冊成功,注冊資本為10億人民幣,由融創房地產集團有限公司100%控股。


  從分領域的營收來看,根據財報顯示,上半年,銷售住宅及商業物業營收為443.4億元,占比為95.19%,而其文旅業務收入10.5億元,占比為2.26%。


  有關目前收購文旅項目的發展狀況,孫宏斌表示,文旅集團已運營一年多時間,如今和萬達的交易已經基本完成,包括哈爾濱、西雙版納、南京、合肥和青島在內的5個文旅項目已開業,明年無錫、廣州、昆明3個項目將按計劃開業。


  在孫宏斌看來,并購萬達的舉措是正確的,其堅信13個項目開業之后,融創在文旅方面的持有物業將是中國最大的。


  “下一步,對于融創來說就是想辦法通過讓開業的項目帶來利潤。不管對于過去萬達還是現在的融創,都是一個挑戰。文旅作為第二板塊,也許再過5年營收占比還會持續提升?!彼錆甌笏?。


  在嚴躍進看來,未來文旅產業值得投資,但很可能耗費資金和專業能力。因此,滿足此類消費升級會面臨很多新問題,也要求企業積極做研究,防范轉型不到位反而拖累了地產主業的發展。


  事實上,根據財報顯示,關于非地產開發相關的投資,融創將聚焦于管理好,運營好現有的項目,不斷提升團隊能力和運營效率,發揮各板塊看的協同效應,致力于打造為本集團未來新的業務增長點。


  對于多元化板塊業務,孫宏斌表示,因為有了文旅,并且在文旅方面已經有了安排和決策,對于其他方面的多元化發展較為謹慎,不過也會積極看其他消費升級的板塊,比如文旅、醫療、教育、文化等內容。


  融創顯然選擇的是“房地產+”的范疇,而不是“+房地產”。對此,中國旅游研究院院長戴斌表示,該戰略對于房企來說這是很好的選擇,物理型的空間與旅游消費構成完整的場景,房地產功能和價值最終得到實現。不過,在該領域資本運作的潮水退去后,最后都需要回歸到產品經營上。尤其在品質方面,對于原來萬達的文旅項目,和國際一線品牌在細節上有許多課要補。在和互聯網科技的融合方面需要下功夫的同時,文旅項目也要做好“主”“客”共享文章,即滿足當地居民和外地游客兩個客群的需求。

 

  在高標準、高質量發展量尺作用下,孫宏斌表示,未來,仍將遵循“強運營、控投資、降杠桿”的整體策略,今后發展會嚴控投資:一是強調投資標準,二是控制自有資金支出,三是凈負債率下降、凈資產明顯提升。未來2-3年是融創業績釋放的一個階段,在該階段融創的凈負債率會持續下降,凈資產也將持續提升。


來源:財經網

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